中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：7月北京二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.44%，已連續(xù)第4個(gè)月呈下跌態(tài)勢(shì);深圳7月出臺(tái)新的“限價(jià)”政策定出新的目標(biāo)：價(jià)格月度環(huán)比必須零增長(zhǎng)。受此項(xiàng)政策的影響，該市一手住宅降價(jià)樓盤有所增加，同時(shí)拉動(dòng)二手住宅價(jià)格繼續(xù)下跌，環(huán)比下跌幅度達(dá)到0.75%。

　　與此同時(shí)，上海、廣州和天津二手住宅價(jià)格卻有小幅上漲。值得注意的是，隨著二手房市場(chǎng)成交持續(xù)低迷、成交周期不斷拉長(zhǎng)，業(yè)主原來持有的強(qiáng)勢(shì)心態(tài)正在弱化。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新認(rèn)為：后期二手住宅價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)跌可能性較大。

　　除了“限購(gòu)”和“限貸”政策對(duì)購(gòu)房需求起到直接抑制作用外，“限購(gòu)”還促使業(yè)主惜售心態(tài)大為增強(qiáng)。部分業(yè)主對(duì)二手房掛牌報(bào)價(jià)越來越高，這就進(jìn)一步阻礙整個(gè)二手房市場(chǎng)的流通性。這也是造成五大城市二手住宅成交量低位徘徊，二手住宅成交占比持續(xù)下滑的重要因素。

　　據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1~7月，除上海外，其余四大城市二手住宅成交面積比重同比有4~6個(gè)百分點(diǎn)的回落，二手房市場(chǎng)在本輪調(diào)控中所受到的影響比新房市場(chǎng)更大。

　　如果分城市來看，二手成交比重下降最大的是北京和天津，分別同比下跌6.0和4.3個(gè)百分點(diǎn)。北京推出的二手房“限購(gòu)”政策最為嚴(yán)格，天津則因新房市場(chǎng)優(yōu)惠越來越多從而分流了部分二手房的購(gòu)房需求;但是，上海二手房成交比重不降反升，成為2010年上半年五大城市中二手房成交面積回升最快的城市。

　　二手房市場(chǎng)成交比重連續(xù)下降

　　近幾個(gè)月，國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)成交比重連續(xù)下降。瞿安新認(rèn)為，主要有以下幾個(gè)方面：一是目前二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)不再。調(diào)整后的營(yíng)業(yè)稅政策趨緊，致使二手房交易成本大幅增加。加上業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)較為堅(jiān)挺，導(dǎo)致部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格甚至高于同區(qū)域內(nèi)新房的價(jià)格;二是二手房貸審批較難。二手房在獲取銀行貸款時(shí)較新房更為艱難，目前多家銀行已干脆暫停二手房貸款;三是業(yè)主惜售心態(tài)明顯。“限購(gòu)”政策執(zhí)行后，部分業(yè)主由于售出老房源后無法再購(gòu)進(jìn)新房，進(jìn)而普遍“惜售”。由于上述三方面因素的共同作用，致使二手房市場(chǎng)流通性受限，二手房成交比重也因此有所降低滑。

　　種種跡象表明，短期內(nèi)對(duì)二手住宅市場(chǎng)影響最大的“限購(gòu)”和信貸政策非但不會(huì)有所放松，反而有進(jìn)一步加重的趨勢(shì)。受此影響，短期內(nèi)二手住宅成交面積仍將低位徘徊，市場(chǎng)房?jī)r(jià)的下調(diào)壓力日增。

　　據(jù)中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年5月以來，國(guó)內(nèi)五大城市CLI二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)均在50%以下，表明市場(chǎng)價(jià)格下跌房源占比已高于價(jià)格上漲占比。7月，五大城市報(bào)價(jià)指數(shù)基本保持平穩(wěn)，其中上海、廣州和天津報(bào)價(jià)指數(shù)相對(duì)較高，達(dá)到30%以上;北京和深圳則低于30%。

　　CLI二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)概括展示了中原二手掛牌房源價(jià)格變化的情況，與實(shí)際價(jià)格的走勢(shì)具有極強(qiáng)的相關(guān)性，且領(lǐng)先于價(jià)格指數(shù)，因此二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)可以用來預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)的走向。瞿安新預(yù)計(jì)，8月的北京和深圳的二手房?jī)r(jià)格有望繼續(xù)下跌。